Рынок недвижимости и аренды в Подмосковье.
ВопросыЗдравствуйте. МО специфический регион, в т.ч в плане недвижимости. Тема - «порассуждать». Поделитесь пожалуйста вашими мыслями и опытом. Имея небольшую сумму, с добавлением ипотеки, во что лучше вложиться? Цели: 1) «вырастить» ещё одну квартиру в семье. 2) Сдача в аренду. 3) Продать, причём может через 5 лет, а может через «дцать». Вторичка или новостройка? Если старый фонд, то насколько старый приемлем?
Рассмотрим аренду. Насколько вообще реально в МО найти постоянных жильцов? Ну допустим раз в 1-2 года чтоб менялись, и реже, а не каждые 3 месяца. Что арендаторы предпочитают? Часто читаю о том что снимали/хотят снять в новостоенных муравейниках и только один раз недавно увидела «сниму квартиру рядом с жд станцией». Неужели наличие жд, зелёный р-н с парком, инфраструктурой, уже не ценится, от слова совсем. Всем главное новый дом и хороший ремонт? А если в старом (и внешне) доме современный ремонт, жильцы пойдут?
Рассмотрим продажу. Также создаётся впечатление, что все помешаны на новостройках. Но... допустим продаю дом 5 летней давности, в чем смысл купить квартиру у меня, а не у застройщика, особенно без ремонта? Допустим с ремонтом не плохим. Но отсутствие нормальной инфраструктуры рядом, проблемы с парковками... Как долго такое продаётся, возрастёт ли в цене? В то же время можно купить нормальную вторичку, в нормальном месте. Но если в соседних муравеях когда-то всё-таки появится инфраструктура сложно ли будет продать более старый дом? Может уже сложно? Рассматриваю предварительно Пушкино, Королев, Мытищи.
P.S. Понимаю, что все намешала в одну кучу. Помогите разобраться.
Юлианна
Сейчас открывают мцд в области, это уже упрощает и экономит стоимость проезда!!! Вы купили 1-ку и сдаете ее. Пара, муж-жена, муж-жена-ребенок , кто-то да работает в Москве (70% мне кажется точно, тк за съем нужно платить, на семью, может что-то откладывать, в области не огромные зп), соответственно транспортная доступность важна! И нужно упор на это делать, тем более ,если вы не планируете там жить..это я к тому, что вы пишите, что тот или другой город не нравится. Нужно рассматривать не нравится/нравится, а где экономики выгоднее, а выгоднее где есть альтернатива транспорту(электричка, автобус) тк есть города в мо, где кроме как автобусом(машина) ни чем не выедешь!!
21.03.2020
Ответить
Татьяна Специалист по недвижимости
поясните: Но... допустим продаю дом 5 летней давности, в чем смысл купить квартиру у меня, а не у застройщика, особенно без ремонта
застройщик не может продавать квартиры, в доме которому 5 лет, скорее всего это уже вторичка и если застройщик за этот срок не продал в доме явно проблемы
21.03.2020
Ответить
Юля
Имею ввиду другой строящийся/сданный дом в этом же жк. Или в новом жк по соседству.
21.03.2020
Ответить
Татьяна Специалист по недвижимости
смысл для меня например очевиден, я покупаю готовый продукт, а будет ли достроен дом еще вопрос + пока он строиться никакого дохода нет, а отсутствие дохода это расход
21.03.2020
Ответить
Юля
Ну счас вроде эскроу. Можно в финальной стадии или по ДКП сданный дом у застройщика купить. В голые стены сразу не заедешь так и так. Много вложиться придётся (деньги, время, труд). Какой доход сразу от голых стен. Если с ремонтом, там да, плюсы очевидны.
21.03.2020
Ответить
Татьяна Специалист по недвижимости
причем тут эскроу или нет? вы деньги вкладываете и не видите от них дохода пока вам квартиру не сдадут, потому и говорю, что единственный + стройки это относительно небольшая экономия, но если все посчитать, то экономии то и нет
21.03.2020
Ответить
Мария II (недвижимость)
Ш - шпасибо))
По поводу предпочтений арендаторов.
В области два основных типа - 1) новый дом, хороший ремонт 2) близость к станции, также хорошее состояние.
Дом, которому пять лет или новострой
Сейчас большинство выбирает дом, который уже построен и выстоял.
Защита в виде эскроу не слишком привлекает, зато вторичный рынок = уже готово и сразу приносит доход + точно нет проблем с собственностью, коммуникациями.
По нашему направлению Пушкино, Мытищи -- по принципу у станции, а далее уже на что денег хватит. Перед Новым годом купили 5ку без особенного ремонта, с нормальными документами, до 4500 (в Мытищах). Переклеили обои, поставили шкаф и сдали сразу.
Если есть бюджет на более новый дом, то конечно это более привлекательное вложение.
Мне нравится в Пушкино один комплекс + в Мытищах у станции два.
Остальное для покупки - старый фонд, от 5к до 16.
21.03.2020
Ответить
Юля
Спасибо) В Пушкино, какой комплекс нравится? 31 квартал заинтересовал меня. Про недостатки читала...А что скажите по поводу Королева? Помню вы писали, что плохая транспортная доступность... Совсем бесперспективное место с точки зрения РН?? Город большой вроде, может местным квартира пригодится? Снять/купить.
Я как человек, который не брезгует жд-транспортом жилье рассматриваю. Думаю, найду единомышленников)
22.03.2020
Ответить
Мария II (недвижимость)
В Пушкино у ж/д станции на ул Островского.
Свои проблемы есть, но качество и место очень хороши для наших реалий.
Комплексу уже лет семь.
Королев с точки зрения ж/д удобен, конечно, его можно рассматривать.
Просто по практике мои клиенты тоже думали о Королеве, но из трёх городов (Мытищи, Пушкино, Королев) по всем соотношениям выбирали Мытищи или Пушкино.
22.03.2020
Ответить
Мария II (недвижимость)
Посмотрите по объявлениям разные варианты у станций в этих трёх городах, если хотите, скидывайте в личку, обсудим
22.03.2020
Ответить
Юля
Кстати, по поводу близости к электричке... 15 минут средним/быстрым шагом это считается у электрички? Или надо, чтоб совсем близко и прогулочным? Понимаю, многое зависит от того, где проходит дорога, насколько комфортно идти. Я рассматриваю от 9 этажей. И кстати, в Пушкино есть варианты не дорого. И ещё, можно ли рассматривать мкр Заветы Ильича с точки зрения аренды, если у станции, или не стоит? Как арендаторы и покупатели относятся к кухни 6 метров? для меня это самый существенный недостаток старых домов. Для моих знакомых - тоже.
22.03.2020
Ответить
Мария II (недвижимость)
Обычно для арендатора основная проблема - найти собственника с адекватным подходом. Размер кухни имеет не такое большое значение.
Заветы Ильича с точки зрения аренду не так хороши, как центр Пушкино у станции. Вы наверняка найдете арендаторов, но спрос будет ниже и выбирать не получится
22.03.2020
Ответить
Юля
Циан показывает Марата, 3 (по фото нравится), Энтузиастов, 34 (ну такое..). И да, Светолюбово как оно?
22.03.2020
Ответить
Мария II (недвижимость)
Да не очень.
Инфраструктура среди поля, от платформы уже далеко.
Вообще стройку замораживали, сейчас есть сданные корпуса?
22.03.2020
Ответить
Мария II (недвижимость)
Насчёт расстояния - смотря как идти. Вдоль дороги и десять минут иногда бывают слишком. Тихими двориками 15 минут вполне ликвидно, но десять все же лучше)
22.03.2020
Ответить
Юлия
Ликвидность и доходность это разные вещи, вы должны определиться, что для вас важнее. Например однушка около метро в Москве и однушка в МО в спальном районе приносят одинаково примерно 5% годовых. Но первый вариант всегда растёт в цене, вторая в кризис будет падать и при продаже надо до полугода закладывать.
21.03.2020
Ответить
Юля
Спасибо. Полгода ещё терпимо, если по нормальной цене. Я мониторю циан, и кажется там большинство квартир висят намного дольше. Это и пугает... На Москву денег нет. Кстати, тут на форуме некоторые сдают в МО, и пишут, что выгоднее даже МО. Квартира стоила не дорого, но сдают за 25-40 (Красногорск, Реутов) с нормальным ремонтом.
21.03.2020
Ответить
Nata
Нормальным ремонт остаётся 5 лет и не более.
В Красногорске ещё есть что-то, что можно купить меньше чем за 80 тыс за квадрат?
Я ещё понимаю своих соседей которые покупали однушки по 2 млн, но это когда было.
21.03.2020
Ответить
Юля
Я это понимаю. Но даже с учетом «обновить» не так плохо, если нет проблем с желающими снять. Собственно вопрос, нет ли в Подмосковье с этим проблем?
21.03.2020
Ответить
Юля
Я Красногорск не рассматриваю. Мне не нравится в принципе, это самый муравейный город, который я видела. Достаточно просто по нему проехать. И да, там дорого, как везде на западе.
21.03.2020
Ответить
Юля
Как вы считаете, стоит ли обращать внимание именно на стоимость квадрата? Есть не мало новостроек с низкой стоимостью квадрата, но их расположение очень не удобное. Или вероятно, они всё равно со временем вырастут в цене, как Красногорск сейчас?
21.03.2020
Ответить
Юля
Согласна. А социалка не важна? Или в Подмосковье это вымирающий вид? А зря люди так думают. В Химках в старом р-не все до сих пор нормально с садами, школами, и даже с поликлиникой не так плохо. Но это старый р-н а не Новокуркино, но люди предпочитают новые дома.
21.03.2020
Ответить
Nata
Не согласна.
Однушка у м.Севастопольская с «муниципальным» ремонтом и эконом мебелью - 30 тыс + коммуналка
Такая же однушка в Одинцово - 22 тыс + коммуналка
Это явно не 5%
Стоимость первой сейчас 5,5 млн
Стоимость второй сейчас 5 млн
21.03.2020
Ответить
Юля
Дома примерно одинаковые и одного года выпуска? Тогда удивляет очень маленькая разница в стоимости жилья🙈. Хотя Одинцово, да, дорогое.
21.03.2020
Ответить
Наталья
Неужели на Севастопольской есть такие цены?5,5 однушка?Сейчас минимум 6,5 везде, даже в пятиэтажках.
21.03.2020
Ответить
Nata
Квартира под ремонт со сложным продавцом и ещё более сложным представителем продавца.
Думаю, что именно это и отпугивало всех покупателей и заставило продавцов снизить цену
21.03.2020
Ответить
Елена Д
Ну тогда это не типичный случай, и он выпадает из среднего сегмента. Это скорее тот случай, когда все карты сошлись: вас не испугал сложный случай, а за это продавец существенно уступил в цене. В большинстве своем однушки не стоят 5,5 в Москве.
22.03.2020
Ответить
Nata
И тем не менее такую квартиру можно найти, если поискать.
Это как с покупкой однушка у м.Симферопольская...., все говорят, что за 5,5 млн 40-вушку в 9-три этажке купить нельзя.
Мне остаётся только разводить руками и вспоминать анекдот про суслика....
01.04.2020
Ответить
ЯМайскиЙKot Жду весну!
Ну, аренда - штука субъективная. Можно убитую купить в Москве за 5,5 - 6.
01.04.2020
Ответить
Юля
Я сама из Подмосковья. Отличается рынок, а не жители (по моему мнению). 1) В Москве новые дома часто сильно дороже старых, в Подмосковье не всегда, и не редко дешевле. 2) В Москве для арендаторов «у метро» - это свет в оконце. Не уверена, что в Подмосковье тоже самое «у электрички». Вот хочу разобраться. 3) В Москве социальная инфраструктура хоть как-то поспевает за новыми домами. В МО, не уверена, что в обозримом будущем жители новых кварталов смогут нормально посещать сады, школы, поликлиники. Увы(. Ну и арендаторы... Если в Москве много приезжих, то в Подмосковье думаю что не многие снимают, ввиду плохой транспортной доступности. Они есть, но немного. Либо это местные. Но своё жильё в Подмосковье купить не так сложно. Либо те, кто работают из дома. Возможны варианты. Просто редко слышу о том, что кто-то купил/снял старый фонд. Новостройки в основном.
21.03.2020
Ответить
Юлианна
Мы 2 года свою квартиру сдавали МО, которую только купили, вторичка, старый дом, сами за городом жили. Жильцов сразу нашли, тк рядом сады, школы и электричка не далеко. Когда покупали квартиру для нас главное было шаговая доступность к электричке, тк муж в Москве работает и я тогда работала в Москве. Когда покупали квартиру , мы знали что 2-3 года будем сдавать ее, и 80%риэлтеров говорили, что в первую очередь сдаются легко квартиры, которые рядом со станцией, тк в большинстве случае кто-то из семьи работает в Москве. Родственники сдают новостройку в отдаленном районе, тоже проблем с квартиросъёмщиками нет, всегда находились..Насчёт купить в области легче, наверное смотря где в каком городе..
21.03.2020
Ответить
Юлианна
В области снимают, те кто не тянет съем в Москве, тк в области 15-20мин на электричке и ты в метро, однушку можно снять за 15тыс, в Москве разве, что комнату
Тем более сегодня область, а через пару лет уже Москва)))
21.03.2020
Ответить
Юля
Ну сейчас не слышно планов по расширению Москвы. И всё-таки 96 (билет из Пушкино на эл-ку)*2*22=4224 только на электричку. Это о дешевом съёме. В основном все от 20 т объявления. За 15-17 как раз те «бабушкины варианты». Но может и ценой и доступностью транспортной они как раз и ценны для квартирантов! Вы из Жуковского? На Циане вторичка не дорогая в вашем городе. Поделитесь пожалуйста опытом. Кому и по какой цене сдавали?. Хорошо, что и у ваших знакомых тоже в отдаленной новостройке все отлично с квартирантами. Видимо на каждый товар свой купец. Моя знакомая в Домодедово-парк несколько месяцев сдать не могла. Надеюсь, сдала.
21.03.2020
Ответить
Юлианна
Вот знакомая снимает однушку в новостройке с мужем 14 тыс+свет, вода. Оба работают в Москве , на дорогу у нее выходит вот не помню 50+-в одну сторону , у них отрыли мцд, соответственно это метро+электричка. Это не дорого!! В Москве за эту сумму они бы не сняли квартиру.
Мы сдавали за 20 тыс, 2-ка, но она без ремонта, сталинка. Вот родственники за эту сумму сдают 2ку-в новостройке.
Вот мы когда смотрели квартиры, 4 года назад в Люберцах ( м .Некрасовка) можно было купить квартиру за одну цену...а сейчас там метро!!!и 2ка-60 кв, уже стоит 7млн+-, а тогда намного дешевле можно было купить!! Вот я о чем, что открывают метро(закладывают в проект, стройку метро, открывают мцд) и если сегодня рядом нет ничего, и цена одна, а через 4-5 лет там появиться метро и цена возрастает.
Вот мы хотим продать свою и купить больше 3-ку 70 кв примерно! Но нечего . У нас в городе в строящихся домах или которые сдали они ок 6 млн+ремонт, это дороговато я считаю для нашего города. Где-то ближе к Москве ( чтоб к работе ближе) цены уже от 7млн либо, такие районы, что и даром не хочется, это вот например где мега, садовод, там домов столько настроили... но это мне! А кто-то будет раскупать эти квартиры тк вот Москва, МКАД, мега , метро и тд...а мне нужно свежий воздух более менее, парк, сады,школа не по 40 человек, погулять куда-то выехать можно на машине раз в неделю/месяц..
21.03.2020
Ответить
Наталья
Продавала квартиру в Пушкино возле ж/д. Всех интересующихся привлекал именно этот момент, дом старый, но ремонт норм и Мебель техника вся оставалась, продала не дёшево. И арендаторов привлекала близость к станции.
21.03.2020
Ответить
Юля
Спасибо, а как давно это было? Однушка? Кухня 6 метров или 8-10? Дом внешне как? Видимо на каждый товар свой купец. Сейчас живу в новострое в полях. Часто слышу «сниму». Знаю одну женщину, которая тут живет уже год, ей нравится «тут тихо и спокойно, и дорога не напрягает"
21.03.2020
Ответить
Наталья
В августе 2019. Кухня 6м. Купила семья риелторов для мамы старенькой, а они разбираются что покупать. Мама не вечная , потом будут сдавать, поэтому выбрали нашу квартиру из за близости к станции
21.03.2020
Ответить
Наталья
Мы ее купили в 2015 году и тоже был этот вариант и в новом доме, но далеко от станции и планировка какая то плохая. Выбрали у станции.
21.03.2020
Ответить
Юля
Спасибо, поняла. Значит они не боятся, что дом совсем превратится в рухлядь, и квартира обесценится. У муравейников видимо не лучшие перспективы. Читала, что и в «новом Пушкино» люди в аренду квартиры ищут.
21.03.2020
Ответить
Юля
Интересно, контингент арендаторов? И кто купил в итоге? Мне кажется, молодёжь сейчас в основном в новострои стремится. «Ну и что что 40 минут искать место для парковки». и не пользуются социалкой некоторые. «Мой ребёнок в сад не пойдёт /пойдёт в коммерческий, а к врачу платному». Я что-то в жизни не понимаю🤔
21.03.2020
Ответить