покупка участка

Добрый день!

Подскажите решили приобрести участок и в дальнейшем планируем строить дом. Вопрос следующий в свидетельстве на участок  указано земли поселений( находиться в границе города) и назначение садоводство. Как нам следует поступить строить дом потом пытаться узаконить его по свидетельству или сначала надо получать разрешение на строительство и менять свидетельство под ижс. Насколько это реально и проблемно может быть? Капитальные дома в этом массисве строят и подкючают индивидуального к газу. Председатель садов товарищества говорит что это в администрации города определили как самозастраивпюшийся коттеджный поселок.