Нужен совет юриста

Нужен совет. Ситуация такая. Моя мама в 1997 году переехала в МО. Квартиру для нее я приобрела на свое имя за деньги мамы. Она сама так захотела. Мне надо было решать свой квартирный вопрос, поэтому в 2004 году я фиктивно продала квартиру мамы свой родной сестре. Т.е. мы оформили договор купли-продажи, но денег она мне за квартиру не платила. Все это время мама оставалась прописанной в этой квартире. В 2005 году сестра тоже прописалась в эту квартиру. В 2007 году сестра родила ребенка и его тоже прописала в эту квартиру. Сестра с мужем и ребенком живут в Тульской обл.

Теперь вопрос. Я опасаюсь, что после смерти мамы мне ничего не достанется. Если я уговорю сестру, чтоб она продала или подарила мне 1/2 квартиры, разрешат ли органы опеки? Племянница инвалид детства.

И вообще, что можно сделать в этой ситуации?