Сдача квартиры в аренду , рекомендации начинающим
Давно этим занимаюсь (я не агент) и решила поделится опытом приобретения и сдачи квартиры в аренду. Надеюсь Вам пригодится.
Начнем с выбора квартиры, где и какую покупать, чтобы получить максимальную выгоду от приобретения.
1) Не покупайте квартиру где много многоэтажек, так как это большая конкуренция а следовательно цена ниже. Лучше покупать квартиру где плотность застройки небольшая и много пятиэтажек
2) Близость к метро, конечно это здорово, но обычно такие квартиры дорогие при покупке, лучше обратить внимание на квартиры рядом с МЦК, они еще не подорожали. Или еще вариант, квартиры с доступностью нескольких станций метро, т.е в 5-10 минутах транспортом но до разных веток можно добраться. Таким образом можно расширить клиентуру.
3) Первый и последний этажи, в принципе для съема это не так принципиально, если хорошая цена - надо брать
4) Ремонт. Я люблю "убитышей" чем хуже тем лучше, так как купить такую квартиру можно очень дешево а ремонт для съемной квартиры обойдется совсем недорого.
5) Стоимость и качество ремонта.
Берем "убитыша" , выносим все что только можно, полы, плитку, обои, мебель, двери - все. Шпаклюем и красим потолок, на стены самые толстые обои под покраску , стены выравнивать не надо, клеим как есть. Красим обои в белый цвет (это важно!), после каждого квартиросъемщика баночка той же недорогой белой краски - подмазать немного и опять все чистенько. На полы хорошая толстая подложка для ламината и светло-серый ламинат, самый простой. Двери самые дешевые не стоит брать, двери создают общее восприятие квартиры, возьмите что-то среднее по цене. Внешний вид создают и плинтуса, и лучше взять пошире и покрасить белой краской.
С\у - белая плитка (дешевая), белая затирка, новый самый дешевый санфаянс. Обои и краску лучше не использовать - убьется быстро.
6) Коммуникации. В основном это касается электрики. Обычно ее требуется заменить. Чтобы сэкономить в цене но не в качестве, делайте проводку открытым способом, спрятать ее можно под плинтуса, под косяки дверей. Будут места где придется раздолбить стены и спрятать проводку, но старайтесь этого избежать. Розеток много не бывает - это для своего жилья, для квартиры под сдачу - только необходимое. Батареи - покрасить не менять, если совсем все плохо - закрыть экранами.
7) Кухня. Вытяжка! Духовка, ПММ, микроволновка, холодильник - все новое и самое простое. Мебель - недорогая икея или российского производства. Рекомендую или белую или дерево, то что можно подлатать незаметно.
8) Мебель для комнат. Кровать вместо дивана - очень нравится квартиросъемщикам, кровать это преимущество перед другими квартирами. Нужен большой вместительный шкаф, и остальное по мелочи - лучше не перегружать мебелью, все по минимуму.
9) Техника: большой красивый телевизор - реальный огромный плюс. Мужчины видя большой телек больше не видят ничего)).Его можно купить БУ на авито или выбрать простой но главное большой.
10) Текстиль - красивые дорогие шторы сразу поднимут Вашу квартиру в цене. А если повесите тряпочку - ценник сразу упадет. Ковры, пледы - на усмотрение, можно без этого обойтись, только не бабушкин вариант. Окна - конечно пластик, но самый простой. Откосы не заказывайте - это дорого, лучше обои поклеить и покрасить.
11) Посуда, постельное белье - не нужны. Если попросят - не отказывайте, обычно чистоплотные люди не берут чужую пасуду и постельные принадлежности
И для примера мой вариант такой квартиры
пешая доступность м.Коптево и 5 мин. транспортом м.Водный стадион двухкомнатная малогабаритная квартира на 1 этаже, комнаты изолированые (это тоже важно) куплена за 5,3 вот в таком состоянии
в таком варианте сдавали за 28 000 , уровень квартиросъемщиков - низкий, постоянные проблемы и с чистотой и с оплатами и даже с милицией
сделали ремонт по принципу описанному выше, общий бюджет работа + материал + мебель и техника = 250 000 руб.
вот результат
Сейчас сдаем за 40, контингент сразу изменился. Сдавать ее стало легче. Люди пошли приличные. Сдается она обычно за неделю после размещения объявления. По цене она получается на 2-3 тыс. дешевле стандартны двушек с таким же ремонтом.
И теперь считаем насколько интересны наши вложения
5 300 000 + 250 000 = 5 500 000 вложили
Ежегодная плибыль от сдачи 40 000 * 12 = 480 000
Срок возврата инвестиций 11 лет
ставка годовых - 9%