Разрешение опеки на продажу квартиры с несовершеннолетним
Жилищное (оформление, прописка, приватизация)Доброго времени суток! Я прошу прощения, если вдруг ошиблась с категорией вопроса. Очень нужна помощь!
Ситуация следующая.
Продаю квартиру, она в долях (у меня и моей несовершеннолетней дочери). Планирую купить недвижимость в другом месте.
Поехала за разрешением в опеку. Спросила, могу ли я сейчас, перед продажей, предоставить ребенку другую жилплощадь, взамен существующей, примерно равную по метрам, доле в той квартире? У меня есть такая возможность: в собственности имею еще одну квартиру, большой дом. А потом уже спокойно проводить сделку, продавать и покупать новую?
На что в опеке категорически ответили, что так сделать я не могу. Я обязана предоставить метры ребенку только из новой покупаемой квартиры. Теперь мне нужно собрать кучу документов перед сделкой, предоставить им развернутые данные по новой квартире, которую у меня в планах покупать, предоставить по ней поэтажный план, экспликацию, выписку из домовой книги, всех счетов, оригинал паспорта ее собственника, заключение оценщика итд.
Все вышеуказанное добавляет кучу проблем: усложняет сделку и тормозит процесс.
Законно ли, что опека настаивает только на таком варианте, как на единственно возможном? Так ли это? Объясните, пожалуйста!
Я слышала от других людей, что они поступали именно таким путем: сначала дарили ребенку что-то из уже существующей у родителей недвижимости, равное по метрам, а потом спокойно проводили сделку купли-продажи без участия органов опеки, где ребенок уже не был замешан.
Заранее крайне благодарна за отзывы!
Наталия (риэлтор,юрист)
Получите письменный отказ и подавайте в суд.Это дольше. По Москве и МО опека работает именно так,с одновременной покупкой. Могут пойти на уступки,на это собирается типа консилиума. Но Вы должны доказать необходимость таких действий,а не просто"тормозит продажу".
07.04.2019
Ответить
Михаил риелтор не кусаюсь остальное см дневник
Опека поступает законно. Поэтому люди, покупающие с использованием маткапитала (у вас может и другое основание), а после наделения детей долями продающие недвижимость, где хоть один собственник несовершеннолетний, сталкиваются с этим вопросом.
06.04.2019
Ответить
Комильфо
Нет, у нас по приватизации доля ребенку досталась.
Поняла, спасибо большое!
07.04.2019
Ответить
Екатерина
Удивлена такой позиции вашей опеки, тк сами буквально в начале этого года сталкивались с такой ситуацией:нужно было наделись сестру другой недвижимостью (в семье несколько квартир), чтобы продать ее долю с долями других членов семьи (по 1/4 у все нас), опека дала добро на это, то есть отец дарил ей квартиру, которая в его собственности, взамен она свою долю в др Квартире продавала, уточню, что сделки с долями несовершеннолетних действительно должны быть возмездны (то есть она свою 1/4 не могла подарить скажем, а именно продать), мы через мфц оформляли бумаги, никаких проблем и вопросов ни у кого не возникло.
А если бы вы не планировали покупать ничего, как тогда опека требовала в новом жильё метры выделить? Какая им разница, в новом/старом, главное права ребёнка не нарушены, недвижимость в собственности останется
06.04.2019
Ответить
ирина
В том то и дело , ниже есть отсыл на закон , только в Москве его исполняют безукоризненно, а в регионах как начальница опеки захочет 🤷🏽♀️
17.04.2019
Ответить
Екатерина
Интересно о каком отсыле на закон идёт речь? Если на ст 37 гк, так эта ст как раз разрешает безвозмездную сделку (дарение) между опекуном и подопечным, а девушке как раз и нужно так поступить. И есть позиции судов на этот счёт, где указано, что начальница опеки должна принимать решение не исходя из своих хотелок, а в каждом конкретном случае оценивать, улучшается ли положение несовершеннолетнего такой сделкой. Формальный отказ со ссылкой на ст 37 гк очень легко оспорить в суде вне зависимости от региона (специально посмотрела позиции суда МО на этот счёт)
17.04.2019
Ответить
ирина
Ну так бы и оспаривали все, если это так просто , в чем проблема ? Я спорить с вами не собираюсь , продавала и до 2014 и после - и да , позиция изменилась, увы и ах, а начальница опеки всё та же🤷🏽♀️Кто хочет пободаться с госорганами - велкам. Я пробовала , скажу вам по секрету, обратиться даже к соседу - главному прокурору, ибо в мои планы ну никак не входила покупка новой квартиры . В итоге пришлось купить.
17.04.2019
Ответить
Екатерина
Не знаю всех ваших нюансов, но то что вам не помог прокурор, не значит, что суд бы также отказал. Все, кто считает, что их права нарушены, обращаются в суд, суд в отличии от опеки, не принимает решения тупо сославшись на ст.37 гк, а оценивает все обстоятельства в совокупности.
И конечно спорить тут можно бесконечно, но на месте девушки, которая создавала тему, я бы так просто не смирилась с отказом опеки.
18.04.2019
Ответить
Vishenka
К сожалению,органы опеки правы.Сама с этим столкнулась и сделка сорвалась...увы..
05.04.2019
Ответить
Nata
Вам ответили совершенно законно.
До 2014-го года действительно можно было «перекинуть» доли на другой объект.
Сейчас уже нет.
Дело в том, что закон предусматривает только возмездные сделки с недвижимостью несовершеннолетних.
А такие сделки с близкими родственниками несовершеннолетнего запрещены ст 37 ГК РФ.
05.04.2019
Ответить
jarbog
Ну да, мы тоже сталкивались с такой ситуацией, очень неприятно на самом деле..
07.04.2019
Ответить
Екатерина
Извините, что вклиниваюсь, но мне тут выше на ваш комментарий указали, как на содержащий ссылку на закон. Но в той же ст. 37 гк указано, что возможна сделка по дарению несовершеннолетнему недвижимости его опекуном, а у девушки как раз в этом и был вопрос. У нас к примеру недавно была аналогичная ситуация и наша опека дала добро на сделку дарение/купля-продажа, не вижу в этом нарушения прав несовершеннолетнего. И специально посмотрела практику судов МО, есть решение суда о признании незаконным отказа опеки в выдаче разрешения на отчуждение доли н/л по договору меня, тк та сделка улучшала имущественное положение н/л, хоть и была заключена между родственниками..
17.04.2019
Ответить
ирина
Опека аппелирует одним - если вдруг по какой-то причине сделка по дарению будет расторгнута , то дети останутся с носом , а если расторгнута по купле-продаже , то им вернут деньги.
17.04.2019
Ответить
Екатерина
Не очень поняла позицию опеки? То есть если отчуждена доля нл и не приобретена другая недвижимость (сделка расторгнута), то как это повлияет на права нл на старую недвижимость? Ее кто-то им вернёт? Нет. Или родители на те деньги другую купят? А если не купят, то что тогда? Суд/Прокуратура вмешиваться опять же будет? Так и с дарением аналогичная ситуация, дарение расторгнуто, но другая недвижимость продана, будь добр приобрести другую, не хочешь по хорошему, опять же суд/прокуратура обяжут, процедура не меняется...
18.04.2019
Ответить
Nata
Дарение несовершеннолетНЕМУ возможно, но данное дарение не поражает право на отчуждение доли несовершеннолетнего. У него просто появится еще одна недвижимость.
До Вашей опеки просто еще видимо не добралась прокуратура.
Мену между несовершеннолетним и его близким родственником не оформит нотариус в первую очередь.
17.04.2019
Ответить
Екатерина
Дарение само по себе конечно не пораждает, но если оно взаимосвязано с продажей доли другой недвижимости, о чем будет прямо указано в разрешении опеки, то тут вопрос возникнуть не должен.
И причём здесь прокуратура? Я сама юрист и сама сотрудник прокуратуры, мало того, сама в этом году в своей семье сталкивалась с аналогичной ситуацией по дарению-продаже доли нл, и не считаю, что здесь нарушены права моей сестры. Если бы моя опека отказала по такому надуманному основанию, ее действия были бы обжалованы в суде, положительная судебная практика на этот счёт имеется, и в том числе в МО.
18.04.2019
Ответить
Nata
С 2015-го года в Москве и МО даже не слышала про то, что опека дает разрешение на продажу доли несовершеннолетнего с формулировкой "Разрешить продажу доли квартиры ..... с одновременным давлением несовершеннолетнему доли .....".
Положительная практика на этот счет имеется, но вся она "лохматых" годов.
При чем тут прокуратура?
Дело в том, что в 2013-ом году вышла указиловка от прокуратуры проводить проверки выданных разрешений от опеки.
В процессе всей этой истории была выстроена следующая логическая цепочка:
В соответствии с ч.1 ст. 572 ГК РФ «Договор дарения». При наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением. К такому договору применяются правила, предусмотренные ч. 2 статьи 170 ГК РФ. Статья 170. РФ «Недействительность мнимой и притворной сделок», согласно ч.2 Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.
Мнение прокуратуры в подобных случаях обычно следующее "Нарушение любого федерального закона органами госвласти, или органам муниципального самоуправления какими бы благими целями оно не объяснялось, является прямым отступлением от принципов правового государства и верховенства закона, подлежит расследованию и оценке в суде».
Даже если опека выдаст такое разрешение я бы не стала покупать такую квартиру..... это как жить на вулкане и ждать, что ее признает недействительным какое-то заинтересованное лицо.
18.04.2019
Ответить
Екатерина
Интересная позиция...именно такая формулировка продажи с одновременным дарением у нас в приказе от 2019 года.
Да, у нас опека проверяется прокуратурой, но в том ключе, как правило, равноценное ли жильё получено взамен и представлены ли законными представителями документы на новое жильё после совершения сделок.
Насчёт ст 572 гк какая на ваш взгляд здесь встречная передача права? По моему о встречной передаче права можно говорить, если несовершеннолетний продаёт, скажем, законному представителю свою часть квартиры, а тот в свою очередь дарит ему другую недвижимость, но мы-то рассматриваем ситуацию, где несовершеннолетний с согласия опеки продаёт часть квартиры третьему лицу, а родители в целях восстановления прав ребёнка на недвижимость договором дарения, который разрешён ст 37 гк, наделяют его собственностью в другом жилом помещении.
18.04.2019
Ответить
Nata
Так вот такую сделку может оспорить любое заинтересованное лицо. В том числе, прокуратура будет обязана выступить истцом, если кто-то (любой) пристанет к ним с данной продажей в разрезе указанных мною выше норм.
Более того.... это есть и мошенническая схема "в рамках закона", когда одним родителем проводится сделка, а другим она оспаривается. При этом обязанности вернуть деньги за долю ребенка не возникает, т.к. родители действовали на основании разрешения. А недвижимость в собственность ребенка при этом возвращается.
И наличие/отсутствие нового жилья к делу ни какого отношения не имеет.
18.04.2019
Ответить
Nata
"а родители в целях восстановления прав ребёнка на недвижимость договором дарения" - в разрешении опеки четко отражена и связь и зависимость
18.04.2019
Ответить