Продажа квартиры под залогом
ИпотекаЯ покупатель. Потенциальная квартира, которую я хочу купить, находится в ипотеке. Каков механизм продажи таких квартир? Какие у меня риски, как у покупателя? Возможно ли такое, что по каким-то причинам сделка купли-продажи будет зарегистрирована, а ипотека останется? Или такое исключено? Должна ли цена на такие квартиры с обременением быть ниже рыночных? На сколько?
Елена Павловская(ст.эксперт/недвижимость)
Правила продажи квартиры у разных банков отличаются. Самый большой риск при погашении долга продавца покупателем перед банком(по предварительному соглашению/договору)...снятию обременения с квартиры с последующим подписанием основного договора, по такой схеме своим клиентам не рекомендую покупать. Можно и без квартиры остаться и денежные средства возвращать по судебному решению многие годы).
05.12.2019
Ответить
Анна
Мы отказались от покупки той квартиры. Как оказалось, там кредит был не на покупку жилья, в на бизнес, который в итоге не пошел и натекли большие проценты, наверно еще и штрафы за просрочку. В общем продавец не вызвал доверия, поэтому отказ.
05.12.2019
Ответить
Sunflower
Расскажу про нашу.
Покупаемая нами квартира была в ипотеке от ВТБ. Там всё просто, согласовываете с банком продажу, и день в день происходит и продажа и снятие обременения. Мы подписали договор в банке, положили деньги на аккредитив, регистраторы банка прошили договор и забрали. Через недельку, приехали забрали мы договор и выписку из егрн, продавец договор и деньги. Всё.
Квартира была дешевле где-то на миллион относительно аналогичных (приблизительно, т.к мы точно не знаем сколько могли бы скинуть те у кого они в продаже стояли на 1-2млн дороже покупаемой. Стоимость покупаемой 12 млн)
04.10.2019
Ответить
Valenok
Еще вы можете заключить с собственником предварительный договор, он возьмет потреб.кредит и погасит ипотеку. Но это если долг небольшой.
01.10.2019
Ответить
Мария II (недвижимость)
Каков механизм продажи таких квартир?
Их по сути два. Первый - вы вносите остаток кредита в день сделки, в регпалату отправляются документы для снятия обременения и ваш новый дкп.
Второй - трёхсторонний договор с банком. В нем прописывается, когда и как банк получает от вас остаток по кредиту.
Третий тоже существует, когда банк забирает деньги из ячейки после регистрации (а для продавца вторая ячейка), но я не слышала, чтобы им пользовались. В регпалату уходят документы ещё с обременением.
Какие риски?
Да все зависит от порядочности участников. По-моему, не больше, чем в обычной сделке. Всегда можно провести нормально сложную сделку, а можно устроить неприятности из простой.
Возможно ли, что ипотека останется?
В ошибку в регпалате не поверю, а если продавец недоподаст документы для снятия обременения (как раз к вопросу о рисках), то теоретически да. Когда все участники подходят к сделке адекватно, то исключено.
Цена - нет, не ниже рынка. Для срочности могут снизить на 50-100тыс. Но прямого отношения срочность к ипотеке не имеет.
30.09.2019
Ответить
Анна
В 2 последних вариантах я получаю квартиру с обременением и сама занимаюсь его снятием в дальнейшем?
01.10.2019
Ответить
Мария II (недвижимость)
При трёхстороннем договоре - как договоритесь.
В последнем случае вам все равно нужен продавец (документы по обременению имеют отношение к нему)
01.10.2019
Ответить
Анна
Это как это??? А если продавец не снимет обременение? Некогда, не охота, на фиг не надо? Что я буду делать? Нет, что-то мне такой вариант не нравится.
01.10.2019
Ответить
Мария II (недвижимость)
Выбор за вами.
Как я писала выше, все зависит от участников
01.10.2019
Ответить
Анна
Я уже обжигалась с неадекватными продавцами. А по первому впечатлению нормальная тётка была. "Тараканы" вылезли потом. А с учетом, что чаще всего общаться приходится с риэлторами, а не с собственниками, то даже оценить адекватность и порядочность продавца просто нет возможности.
01.10.2019
Ответить
Мария II (недвижимость)
А здесь вы раскрывает основную, наверное, сложность нашей работы. Понять, с кем предстоит работать по сделке по кратким переговорам - и, соответственно, сделать вывод, состоится ли она вообще.
Нужно разговаривать, разбираться, каковы чьи мотивы и к чему это может привести.
01.10.2019
Ответить
Анна
По поводу данной конкретной квартиры: как оказалось, квартира под залогом, но это кредит брался на бизнес. И с учетом, что первоначальный размер кредита был 2,5 млн, а теперь долг перед банком составляет 4 млн (проценты, неустойки?), то здесь под вопросом еще финансовая благонадежность продавца. Банкротство продавца - риск для покупателя. Хотя вроде бы цена квартиры там отнюдь не ниже рынка, но.... Береженого Бог бережет.
01.10.2019
Ответить
Мария II (недвижимость)
Анна, я понимаю, что меня об этом не спрашивали, но все же напишу.
Может быть, вас это как-то сориентирует в плане процесса поиска.
Вы писали в паблике довольно давно, уже более месяца, и с тех пор нашли не один вариант для уже конкретного обсуждения.
По опыту работы - искать прицельно, не просто занимаясь мониторингом (это когда ставишь лайк на циане и наблюдаешь за ценой) в течение долгого срока тяжело и выматывает. Не меня, а именно клиента.
И второй момент, в котором наверняка многие со мною согласятся, когда договариваешься уже практически об авансе (настроился на квартиру, узнаешь все подробности собственности, сделки) - а в итоге выясняется, что квартира проблемная, то запал теряется и очень сложно настроиться на позитив в поиске.
При поиске по каждому клиенту у меня максимум двое переговоров о деталях (бывает, что первые до сделки не доходят), обычно после них аванс. Это не какой-то показатель саморекламы, а просто инфо для того, как сделать этот процесс приятным для себя.
Про доверие - иногда сложно выходить на сделку, факт. Например, сейчас авансировали объект. На словах - двое зарегистрированных, один из них не собственник. Ну ок, двое так двое, выписывайтесь. А по выписке их оказалось трое. Вопрос - зачем говорить о двоих, если их трое (с той стороны были в курсе)? Просто - какой в этом резон? Ну да, их снимут с учёта, иначе мы не купим объект. Но на сделку это настраивает уже другим образом.
01.10.2019
Ответить
Анна
У нас всё сложно с квартирным вопросом. В данном случае речь идёт о покупке однокомнатной квартиры для свекрови. Старые посты касались продажи нашей собственной квартиры с целью расширения. Но покупателя пока нет. Летом был мертвый сезон. Только сейчас пошли хоть какие-то звонки-осмотры. Поэтому подбором альтернативы для себя даже не занимаемся. Весной провели предварительный мониторинг, просто чтоб оценить цены на потенциальное жильё, и наши финансовые возможности в плане улучшения жилищных условий. Вариант, который нас тогда заинтересовал, уже ушел с рынка. Так что пока не внесут аванс по нашей квартире, смысла искать что-то для себя нет.
01.10.2019
Ответить
Nata
В этом случае Ваш вариант только трехсторонний договор с банком.
Рисков ни каких нет. Даже если продавец откажется заниматься снятием обременения и передача закладной не будет предусмотрена при подписании договора, то Вы всегда можете получить закладную в банке сами и подать на снятие обременения. Это абсолютно бесплатно.
03.10.2019
Ответить
Анна Соболева
Если у Вас на руках остаются документы (а они, как хотите, должны остаться в такой сделке), что долг за эту квартиру погашен, то сможете снять обременение сами, через суд. Но в случае, когда квартира не покрывает полностью весь долг продавца перед банком, это может оказаться и не возможным. Нужно с банком это обсуждать.
02.10.2019
Ответить