Подскажите по налогам
Налоги и вычетыВыкупили коммунальную квартиру по комнатам. Две комнаты выкупили в 2015 году, а одну, последнюю, в прошлом году выкупили у города по льготной цене (значительно ниже рыночной). Заявления об объединении в Росреестр не подавали, так она и числится коммунальной, и документы на три отдельные комнаты.
Теперь встал вопрос о продаже. Решили продавать двумя договорами: на двух комнатах, купленных в 2015 году, показывать основную сумму, а третью продавать за 0,7 от кадастра, и с нее платить налог. А заявление об объединении комнат в квартиру пусть уж покупатель напишет, если ему актуально. Но не сочтет ли налоговая такую продажу схемой для уклонения от налогов?
Второй вариант, это продать по цене приобретения. Но поскольку покупались комнаты, а продается квартира, можно ли к вычету зачесть хотя бы расходы на приобретение комнат?
Елена Павловская(ст.эксперт/недвижимость)
Анна, комнаты оформлены на одно имя? По разному можно готовить эту сделку, зависит от Вашего ответа. С уважением.
28.01.2020
Ответить
Елена Павловская(ст.эксперт/недвижимость)
Тогда отдельными договорами. Последняя комната не будет исчисляться о цене приобретения(((, или по стоимости в ДКП при отчуждении собственности или от 70% кадастровой стоимости на начало года на усмотрение налоговой...с большей суммы. Вычет налоговый если не использовали можно применить.
28.01.2020
Ответить
Nata
Если Вы объедините комнаты в квартиру, то это будет новый объект права и срок владения начнёт капать с момента регистрации объединения. Затраты на покупку комнат при этом к зачету могут не взять.
Продавайте как отдельные объекты.
28.01.2020
Ответить
Анна Соболева
Вот и я боюсь, что все пойдет по самому плохому варианту, если объединить: что посчитают срок владения квартирой с момента объединения, и входную цену 0.
28.01.2020
Ответить
Елена Павловская(ст.эксперт/недвижимость)
Срок владения не с момента регистрации объединения...
Срок владения квартирой при объединении комнат исчисляется с момента покупки последней(если объединить комнаты в квартиру спустя 10 лет и тут же продать, то собственник не подлежит обложению НДФЛ).
28.01.2020
Ответить
Анна Соболева
Так в том и проблема, что последняя комната куплена дёшево и в прошлом году. И объединять, получается, не выгодно, т.к. две другие комнаты можно уже продавать без налога.
28.01.2020
Ответить
Елена Павловская(ст.эксперт/недвижимость)
Да я поняла...прочла Ваш первый вопрос, для Вас моя поправка не имеет значения, кому то может будет в тему.
Продавать комнаты нужно будет с поправкой на хлопоты по последующему объединению, иначе объект не будет интересен...
28.01.2020
Ответить
Анна Соболева
Объединить комнаты в квартиру покупатель может сразу подав заявление в Росреестр... Продаются же коммунальные квартиры, где собственников у комнат несколько. Чтоб уж никому было неинтересно... Квартира-то по всякому целиком продается, и даже ее можно не объединять, что изменится от этого?
29.01.2020
Ответить
Елена Павловская(ст.эксперт/недвижимость)
Покупатели разные, у каждого свои тараканы в голове.
С января 2020 новые изменения по налогам, в т.ч. для людей имеющих не единственное жилье, владелец комнат в одной квартире будет иметь по количеству три собственности, думаю что объединять комнаты в квартиру скорее всего будут...а это хлопоты дополнительные. Впрочем все будет зависеть от умения Вашего представителя продать квартиру.
29.01.2020
Ответить
Анна Соболева
Посмотрим. Можно и самим объединить, конечно, но это дополнительные сделки, что тоже не очень хорошо для продажи.
29.01.2020
Ответить
Елена Павловская(ст.эксперт/недвижимость)
Срок владения квартирой при объединении комнат исчисляется с момента покупки последней.
***для справки: "Налоговая служба опубликовала обзор судебной практики за первое полугодие 2016 года, в котором и привела такое дело, рассмотренное ВС РФ (письмо ФНС России от 7 июля 2016 г. № СА-4-7/12211@" , действующее законодательство не предусматривает в качестве основания прекращения права собственности объединение нескольких объектов недвижимости в один с последующей постановкой на кадастровый и технический учет.
28.01.2020
Ответить
Nata
http://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/71728840/
Право собственности на всю квартиру будут считать с момента регистрации права на самую последнюю купленную комнату.
29.01.2020
Ответить
Анна Соболева
Это я знаю. А вот можно ли зачесть расходы на приобретение комнат, мне не понятно.
И если одним договором продать три комнаты, будет это считаться продажей квартиры, или продажей комнат?
29.01.2020
Ответить
Nata
Это будет считаться продажей комнат, т.к. количество объектов продажи считается не по ДКП, а по их статусу в РОСРЕЕСТРе.
29.01.2020
Ответить
Анна Соболева
Т.е. по правоустановке продавца?.. Ведь в Росреестре по нашему адресу четыре объекта со своими кадастровыми номерами: три комнаты, и трёхкомнатная квартира.
29.01.2020
Ответить
Елена Павловская(ст.эксперт/недвижимость)
Да, теперь верно, а ранее Вы писали:"Если Вы объедините комнаты в квартиру, то это будет новый объект права и срок владения начнёт капать с момента регистрации объединения." С уважением.
29.01.2020
Ответить
Елена Павловская(ст.эксперт/недвижимость)
... я то же всегда уточнением в свой адрес рада, учимся и повторяем пройденный материал всю дорогу.
29.01.2020
Ответить