В сделку самостоятельно
Мой опыт.Технические возможности улучшаются, прозрачность регистрации и проведения сделок растет, растет и доля сделок с самостоятельными участниками.
Самостоятельных продавцов больше, чем покупателей. В моих сделках.
И здесь все отлично, если бы не несколько "Но".
Я сталкиваюсь с ними не в первый раз, расскажу о своем опыте.
Самостоятельные продавцы смело выходят на рынок, размещают хорошую рекламу, проверяют задолженности до начала продаж.
Принимают звонки, показывают квартиру оперативно.
А далее идет речь об авансе. Аванс принимают не все. Многим эти обязательства не нравятся. Они готовы предоставить пакет документов, понимают, что цена выше обсужденной не будет.
Ок, эта схема работает. Но в случае прямой продажи без цепочки.
Если я - покупатель с опекой, то мне нужно больше гарантий, плюс срок минимум две недели (скорее 3-4) до сделки. За это время может прийти более свободный покупатель, я буду не нужна.
Хорошо, нашли покупателя с деньгами/ипотекой.
Далее вопрос в договоре купли-продажи.
И здесь происходят странные, очень странные вещи.
Продавец (кстати, часто и самостоятельный покупатель) пытается прописать в нем чуть ли не половину Гражданского кодекса. Считая это защитой своих интересов. Зачем? Эти статьи работают и без упоминания в дкп. А мы и так в курсе, напишите нам в whatsapp, проговорим.
Ок, мы можем оставить их в договоре, только лишний текст может заставить нас сшивать его без необходимости.
Помимо этого, продавец (и самостоятельный покупатель) добавляют информацию по своему усмотрению и прописывают фразы о регистрации договора. Что ж, логично: Росреестр регистрирует сделку, а значит договор. Только суть в том, что договор не регистрируется с марта 2013 года. А эти правки закрадываются в разные пункты, и не раз, и в каждой версии это вычитывать очень неудобно. До абсурда доходит: ты правишь, высылаешь, а тебе приходит вариант с новыми правками и снова с регистрацией договора)
Также продавца беспокоит доступ к деньгам. Резонно. Ошибки случаются, мы зависим в этом плане от третьих лиц - от МФЦ, регистратора, работников банка, банковского ПО. Но в Москве был, есть и будет порядок выдачи денег продавцу после регистрации перехода права. И здесь нужно 1) просто нормально договариваться 2) хорошо составить договор аренды сейфа / заявление на аккредитив 3) помнить про законы. Оплата не прошла - можно расторгать сделку в суде. Неприятно и никому не нужно (особенно покупателю, миллионы которого подвисли), но в крайнем случае это работает.
Продавца также беспокоят претензии в момент передачи квартиры. По закону на самом деле нет причин, мы предусматриваем это в договоре, а по-человечески заранее никто не скажет. Сделка - это соглашение между людьми, к выбору контрагента относимся внимательно. Надежный покупатель с предложением на 100тыс меньше лучше нереального с суммой на 100тыс больше.
Анна
После работы с некоторыми риелторами, решила крутить сделки сама. Пока что сама только одну сделку делала - покупка квартиры. Полет нормальный.
В этой сфере слишком много мошенников и случайных людей. Хорошего риелтора днем с огнем не сыщешь. Самой надежнее.
24.09.2019
Ответить
Мария II (недвижимость)
Анна, расскажите, пожалуйста, что не понравилось в работе с агентами? Негативные отзывы помогают не совершать чужих ошибок и посмотреть на свою работу со стороны
26.09.2019
Ответить
Анна
Ну последний наш агент прислал мне договор купли-продажи, изобилующий ошибками (как грамматическими, так и иными). Например, в договоре было написано, что дом и участок принадлежат продавцу по праву собственника. точка. мысль не развивается. не указано, что это подтверждается документами такими-то.
Еще этот "агент", которому мы платили 75 т.р. за "работу" по продаже загородного дома стряс с покупателей 10 т.р. за то, что дом достался им, а не другим покупателям, предлагавшим большую сумму. Существовали ли эти покупатели - неизвестно.
Вы можете подумать, что дело в небольшом его агентском вознаграждении (типа чего бы ему корячиться за 75 тысяч). Но покупателя я нашла сама. Договор я писала сама. На сделке он НИЧЕГО не делал. Покупатель просто перевела деньги на карту (да-да), а мы просто подали договор на регистрацию и уехали из города через час. Он все время стоял в стороне. Подошел за деньгами.
Нафиг мне такие агенты?
26.09.2019
Ответить
Мария II (недвижимость)
Бывают ситуации, когда однозначно хочется послушать рассказ с другой стороны.
В вашем случае - нет, не хочется, и последний риторический вопрос абсолютно резонный.
Нам тоже тяжело работать, когда с другой стороны такой подход. Спасибо вам за комментарии.
26.09.2019
Ответить
Анна
Родственники покупали квартиру. Она принадлежит бабуле 70 лет. Она 1/2 долю приватизировала, а 1/2 получила в наследство от мужа, который умер. Продавать помогает дочь 50 лет. Есть еще сын, но что с ним - мы не знаем.
Я задаю вопрос - кто был прописан на момент приватизации? Если были прописаны дети, не писали ли отказ от приватизации (тогда имеют право проживания). Еще вопрос - где сын? Он знает что отец умер, он писал отказ от наследства? Не будет ли он претендовать?
Ответ агента "ой да все нормально!" И показывает выписку из ЕГРН, которая доступна всем на соответствующем сайте за 300 р. С родственников за это она взяла 3000!
Та же риелтор подготовила пакет документов (договор купли продажи, акт приема-передачи, расписка в получении средств) с вагоном ошибок. Ошибки в фамилиях, в адресах, даже в сумме договора забыла нолик. Зато сумму своего вознаграждения помнит отлично)))
26.09.2019
Ответить
Михаил риелтор не кусаюсь остальное см дневник
Что продажа, что покупка недвижимости может происходить и без риелтора.
Только для этого нужно соблюсти малюсенькое условие: самостоятельный участник сделки должен досконально хорошо разбираться в тонкостях рынка и соответствующих законах....
И все восторженные возгласы: мы всё сами без риелторов провели, разбиваются о другие, но грустные, истории пострадавших, которые пожалели денег на грамотного помощника или переоценили свои силы.
Можно самому лечиться, возделывать сад, варить кашу, строить дом, … но сначала нужно этому научиться иначе число попыток что-то хорошо сделать будет неоправданно превышено.
22.09.2019
Ответить
Анна Соболева
Ну, кашу варить не обязательно повара нанимать, и уборку делать. Кто-то может сам сделать ремонт, кто-то - сам отремонтировать машину. Со сделками с недвижимостью не все просто, нужно в чем-то разбираться. Но самое страшное, это попасть на недобросовестного или некомпетентного риэлтора... У меня есть клиентка, которая всегда нанимает риэлтора на сделки с недвижимостью, а меня (юриста, риэлтором я работала давно) ещё просит проконтролировать, чтоб риэлторы все сделали хорошо (и иногда, к сожалению, это оказывается не просто перестраховка).
22.09.2019
Ответить
Мария II (недвижимость)
А расскажите, с чем вы на практике сталкивались, с какими недочетами?
22.09.2019
Ответить
Анна Соболева
Из последнего - не отследили сроки доступа продавца к ячейке (меня не было в банке, риэлтор был). Приходим забирать деньги, банк их отдал, продавец счастливый стоит с пакетом, прибегает сотрудник в панике, типа, не можем отдать, закладывайте обратно. Понимаем, что из банка мы не выйдем, проверяем договор... Там доступ всего три дня, и через неделю. Покупателя срывают с отдыха, он соглашается приехать через пару дней... Все уладили, конечно, и деньги получили, но я с ужасом представила, а если бы вообще даже этих трёх дней не было, а если бы покупатель не захотел помочь... А расписку продавец отдал в обмен на ключ от ячейки (я сопротивлялась, но кто слушает юриста, пока все хорошо?)...
22.09.2019
Ответить
Мария II (недвижимость)
Ну это треш просто
С такими условиями доступа вообще не сталкивалась.
С ключом свои истории бывают.
В последнее время мы со стороны продавца дополнительно защищаемся
23.09.2019
Ответить
Михаил риелтор не кусаюсь остальное см дневник
У нас был похожий случай. В одном из банков на Тверской в Москве продавец мог по договору аренды сейфа, составленного по правилам банка, спокойно забрать деньги безо всяких там сроков и при минимуме документов, при том, что было завязано еще 4 альтернативных сделки. Как раз интересы этого продавца мы и представляли. И правку в договор попросили внести мы, а не те коллеги, клиентов которых это в первую очередь касалось.
Но самое интересное произошло после. Банк ПЕРЕДЕЛАЛ свою рыбу, по которой прошла до нас не одна сотня сделок!
23.09.2019
Ответить
Михаил риелтор не кусаюсь остальное см дневник
Я вообще не понимаю людей и организации, которые просят контролировать контролеров. Особенно, если с контролерами работают не в первый раз.
Уж лучше сразу нанять только тех контролёров, которым поручают контролировать коллег. В изложенном вашем случае мне ваша позиция понятна: вы непосредственно этой деятельностью сейчас не занимаетесь.
Насчет каши и всего остального. Дело не в варке каши и не в привлечении для этого повара. Можно и самому варить, точно так же, как можно самому недвижимостью заниматься. Смысл в том, что даже для варки хорошей каши нужно сначала научиться ее варить.
А уроды, обманывающие клиентов и называющие себя риелторами, брокерами, юристами и агентами, по причине своей жуликоватости или по причине своей некомпетентности, теми, кем себя называют, по сути ими не являются, а являются мошенниками, из-за которых страдают не только их клиенты, но и нормальные специалисты в этой области. И еще по этой же причине люди, боясь быть обманутыми этими мошенниками, стараются совершать сделки самостоятельно.
23.09.2019
Ответить
Анна Соболева
Меня просят провести сделку от начала до конца. Но рекламой, поиском продавцов или покупателей я не готова заниматься. Поэтому привлекают риэлторов. Но риэлторы же все равно сопровождают сделку комплексно, поэтому уже на этапе проверки документов, составления договоров, расчетов, получается два риэлтора, да. Но это не страшно, я считаю. И по два-три адвоката некоторые нанимают... Если работать в команде, то один подстрахует другого, и клиенту будет только лучше.
23.09.2019
Ответить
Михаил риелтор не кусаюсь остальное см дневник
Приходилось работать со сторонними риелторами, но по причине продаж коммунальных квартир. Если находили общий язык, то и дело быстро двигалось. При покупке такого опыта не было, к тому же мне он непонятен. Вообще не понимаю, в чем там можно страховать? Издревле известно римское высказывание: два юриста - три мнения. Но у клиентов свои заскоки. если гарантированно заплатит, почему бы и нет.
С адвокатами понятно, когда дело касается очень сложных процессов и имеется огромный объем информации. У меня была клиентка (отличный, кстати, юрист) сын которой выступал адвокатом по делу Улюкаева. Сын был не единственный адвокат по этому делу.. Но, повторю, если найти общий язык, то в любом деле можно быстрее продвинуться: одна голова - хорошо, а два сапога - пара (двигаться в двух сапогах удобней, чем в одном).
24.09.2019
Ответить
Анна Соболева
Моя сестра сейчас купила по ипотеке Сбера квартиру. Продавец был без риэлтора, аванс не брали... Да, мы до последнего момента боялись, что передумают, что деньги, потраченные на оценщиков, просто пропадут, что цену в последний момент изменят... Ну а что делать, сестра хотела именно эту квартиру (она ее до этого год снимала, и уже успела привыкнуть). Оставалось надеяться на порядочность продавца... Кстати, даже с авансом, даже с задатком на растущем рынке возврат аванса, поднятие цены после аванса встречались не редко.
Дальше, проблемы возникли уже у продавца с получением денег. Они указали Сберу деньги после сделки перечислить на счёт в другом банке. Сбер перечислил, а другой банк... Сказал, что деньги не выдаст, т.к. "антиотмывочный закон", или комиссия 20!!!% за снятие наличных. Бегали ещё потом с этим продавцом, чтоб деньги он смог снять. Электронная регистрация - тоже радость ещё такая себе. На руках после нее никаких документов, сестра даже зарегистрироваться по месту жительства в новой квартире не смогла, пришлось заказывать выписку из Росреестра с печатью.
22.09.2019
Ответить
Хельга
так сейчас и при неэлектроной регистрации никаких документов нет, свидетельств то больше не выдают, только выписка из ЕГРП
22.09.2019
Ответить
Анна Соболева
При неэлектронной хоть штамп о переходе права на договоре ставят, и выписка ЕГРП с печатью
22.09.2019
Ответить
Мария II (недвижимость)
Он ЕГРН сейчас.
Да, только выписка.
Но с печатью. И договор с печатью. И хотя бы текст договора у вас всегда на руках.
При продаже это важно.
Такие агенты, как я, любят ещё и почитать предыдущий договор) а не только убедиться, что собственник соответствует инфо в Росреестре
22.09.2019
Ответить
Мария II (недвижимость)
!!! Хорошую тему обозначили.
Для выяснения, есть ли комиссии при снятии после раскрытия аккредитива, мы обязательно с продавцом узнаем в его банке. По телефону и лично, в разных отделениях
22.09.2019
Ответить
Анна Соболева
Продавец сначала хотел деньги оставить в Сбере. Ну ОК, там все понятно... Потом они резко сменили банк, ну и "попали"... Хорошо, что все хорошо закончилось, но продавец чуть в больницу не попал, а заранее узнать не догадались.
22.09.2019
Ответить
Михаил риелтор не кусаюсь остальное см дневник
Поддержу. Недавно с моим участием продали по переуступке прав квартиру (на этом блоге я эту квартиру выставлял и автор поста ей тоже интересовалась). Хорошо, что тема закона Яровой мне была известна и я о последствиях перевода денег "не в тот банк" , свою клиентку - продавца предупредил и всё благополучно обошлось. Но рядовой продавец обычно от этой темы далеко......
Насчет покупки без "аванса". Это как повезет. Но тьфу-тьфу пока везло, что со стороны покупателя, что со стороны продавца.
22.09.2019
Ответить
Гардарика мейнкун
Мы переводили в другой банк. Предоставляли документы о продаже и писали заявление. Всё отдали на 3 день. Нервы, конечно
22.09.2019
Ответить